Construcción y Habitar

Construcciones en la Comunidad. ¿Qué dice la ley?

Para despejar este asunto, la Junta Directiva encargó al estudio jurídico Muñoz & Sagredo un informe que diera cuenta de la normativa que rige actualmente en el  país para regular las construcciones al interior de comunidades.

Que el tema es sensible, lo es. Y más cuando reina la confusión respecto  a qué es lo legal y lo no legal en el tema de las edificaciones al interior de la Comunidad Ecológica. ¿Hasta qué punto pueden los vecinos impedir una construcción u obligar a edificar según determinadas reglas? ¿Puede un nuevo propietario hacer lo que se le dé la gana en su terreno por el solo hecho de haber pagado por él y proclamarse su dueño? Son las preguntas que muchos se hacen y que urge darles respuesta.

Lo primero, por cierto, es definir qué se entiende por “comunidad”.  (Definid y os entenderéis, decían los griegos, y vaya que tenían razón). Una comunidad se entiende legalmente como “la situación jurídica en la que dos o más personas se encuentran cuando tienen el dominio sobre la totalidad de un bien.”  Esto significa que quienes forman parte  de una comunidad territorial no son dueños de una porción o sector en específico  del terreno, sino de una cuota respecto del total de éste. Es lo mismo que sucede en las sociedades comerciales, una panadería por ejemplo:  sus socios no son dueños de tales o cuales elementos específicos; no es que unos sean dueños del horno, otros de los mesones, otros del local, no. Por el contrario, son todos dueños de un mismo bien integral, pero en distintas proporciones o cuotas.  Por ello, la ley establece que e “El derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social”, lo que en otras palabras significa que deben administrar su cuota del bien talcomo lo haría un socio dentro una sociedad colectiva civil.

Ahora bien, es necesario definir también que se entiende por el concepto de “dominio”, constitutivo de la definición de comunidad. El derecho de dominio es la facultad de uso, goce y disposición de un bien, acorde a los fines para los que fue concebido. Esto último es muy importante. Siguiendo con la analogía de la panadería y según esta definición de dominio, un socio no podría utilizar las instalaciones de esta para realizar una fiesta, por ejemplo, ya que el bien panadería no sirve a esos efectos, pero sí podría solicitar instalar un nuevo horno para hacer  bollos además de panes en los recintos con que cuenta la instalación. ¿Se entiende? Esperamos que sí.

En el caso de las parcelas que conforman la Comunidad Ecológica de Peñalolén Alto, este destino común es una forma de vida armónica con el sector en el que se ubica, lo que implica cierto estilo arquitectónico, uso de ciertos materiales, ubicación espaciada de las unidades habitacionales y, sobre todo, el respeto al medio ambiente y a la tranquilidad de los vecinos. Cualquier innovación sobre el bien que atente contra este destino común, puede ser impugnada por los demás comuneros. Por ejemplo, construcciones que sean disruptivas con el paisaje o que perturben la tranquilidad propia del lugar.

Por supuesto, y como ya se irá comprendiendo, estas  son normas bastantes complejas de interpretar pues implican consideraciones subjetivas. ¿Quién y cómo se define lo que es armónico o desarmónico con el paisaje? ¿Qué se entiende por tranquilidad en un sitio donde hay casas y transitan personas y vehículos? ¿No es la construcción de una vivienda el goce legítimo de un bien destinado a ser un barrio residencial? De allí la importancia de que las comunidades cuenten con reglamentos específicos que establezcan sus fines, criterios de edificación y, especialmente, cuenten con órganos administrativos para la toma de decisiones colectivas. De lo contrario, la única forma de resolución de conflictos será la vía judicial entre los distintos ciudadanos involucrados.

En los casos de las comunidades en que no exista un órgano administrativo que las represente, o una persona designada para tales efectos,  los comuneros deberán regirse por el Artículo 2081 del Código Civil que establece:

1. Cualquier comunero tendrá el derecho de oponerse a los actos administrativos de otro, mientras esté pendiente su ejecución o no se hayan producido efectos legales.

2. Cada comunero podrá servirse de los bienes comunes, con tal que las emplee según su destino ordinario, y sin perjuicio de la comunidad y del justo uso de los otros.

3. Cada comunero tendrá derecho a obligar a los demás a que hagan con él las expensas necesarias para la conservación de los bienes comunes.

4. Ninguno de los comuneros podrá hacer innovaciones en los inmuebles que dependan de la comunidad sin el consentimiento de los otros.

Evidentemente  que estas cuatro reglas básicas aplican para todo lo que es construcción de viviendas, lo que se entiende en términos legales como un acto de administración y/o innovación sobre el bien común.

Por consiguiente, las reglas previamente descritas se aplican a la edificación que un comunero haga en el terreno común. Si un comunero quiere construir en la propiedad común, en primer lugar deberá contar con el consentimiento de los demás, pues construir implica innovar en el inmueble, de acuerdo a la regla 4ª.

No es necesario que todos expresen positivamente su conformidad con la construcción, pues basta el transcurso del tiempo en el que nadie se opuso para considerarlo como consentimiento. De aquí la importancia de la regla 1ª que le permite a los demás comuneros a oponerse a dicho acto siempre y cuando no perjudique los derechos de terceros de buena fe.

En segundo lugar, y tal como señaláramos anteriormente, el comunero deberá respetar el destino común que la comunidad le ha dado al inmueble. Si estos elementos de destino común no se ven respetados por el comunero que construye, o si además hay perjuicio respecto del uso que le dan otros comuneros al terreno, éstos tienen el legítimo derecho a oponerse a dicha construcción.

En resumen, y para que quede claro, todo lo anterior puede resumirse en tres grandes puntos, a saber:

1.- Quien quiera edificar en una comunidad, requiere del consentimiento positivo de los demás comuneros o que nadie se oponga a ello.

2. Todo quien construya deberá respetar el destino ordinario que los comuneros le han dado al terreno, lo que implica respetar las costumbres de construcción existentes.

3.- Se requiere que cada parcela establezca un reglamento para señalar expresamente las reglas de construcción, además de facilitar las autorizaciones y la legítima oposición de los demás comuneros.